대출규제 우회…'매도인 근저당' 수도권 확산
주택 매도인이 매수자에게 자금을 빌려주고 해당 주택에 근저당권을 설정하는 이른바 매도인 근저당 거래가 최근 수도권을 중심으로 빠르게 퍼지고 있습니다. 과거에는 강남권 초고가 아파트 거래에서 극히 제한적으로 활용되던 방식이었지만, 이제는 서울 성북구와 경기 광명 및 수원 등 10억원대 아파트 거래에서도 심심치 않게 찾아볼 수 있게 되었습니다. 정부의 강력한 대출 규제를 피하기 위한 우회 수단으로 매도인 근저당을 선택하는 사례가 늘면서, 금융시장의 잠재적 리스크로 작용할 가능성에 대한 우려가 커지고 있습니다.
고액 자산가부터 외곽 지역까지 번진 '셀러 파이낸싱'
부동산 시장에 따르면 서울 성북구 길음동과 경기 광명시 철산동 등 주요 단지에서 매도인이 직접 대출을 지원한다는 조건의 매물 광고가 잇따르고 있습니다. 이른바 셀러 파이낸싱으로 불리는 이 방식은 이전까지 고소득층 사이의 사적인 자금 융통 수단으로 인식되어 왔습니다. 최근에는 정치권 인사의 자택 매각 과정에서 거액의 근저당 설정 사실이 알려지면서 일반인들의 관심과 문의가 급증하는 추세입니다. 특히 고가 아파트를 자녀에게 이전하는 과정에서 이를 활용해도 문제가 없는지 묻는 고액 자산가들의 문의가 은행 프라이빗뱅커 창구에 이어지고 있습니다.
금융 시스템 밖의 부실 위험 경고
전문가들은 이러한 사인 간 금융 거래가 제도권 금융회사의 상환 능력 심사를 거치지 않는다는 점을 지적합니다. 은행은 차주의 소득과 신용도를 바탕으로 리스크를 관리하지만, 개인 간 거래는 오직 서로 간의 신뢰에만 의존하기 때문에 위험 관리가 사실상 불가능합니다. 제도권의 심사 체계 밖에서 이루어지는 이러한 거래는 시장 침체 시 부실 리스크를 키우는 사회적 불안 요인이 될 수 있어 주의가 요구됩니다.
마치며
대출 규제를 회피하기 위한 개인 간 근저당 설정 거래가 수도권 아파트 시장을 중심으로 확산하며 금융 건전성에 대한 우려를 낳고 있습니다. 특히 경기 침체가 발생할 경우 근저당이 설정된 주택이 경매로 넘어가는 등 사회적 문제로 번질 수 있는 만큼, 실수요자들은 이러한 거래 방식이 가진 부실 가능성을 면밀히 살펴야 합니다.
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